解決事例①　競売になった土地建物を身内に買戻し条件で落札してもらい解決した例

・千葉県在住　・会社員　・長島様（仮名・50代男性）

ご相談内容

長島様は、以前個人事業をしていて、その当時、地元信用金庫から自宅土地建物を担保に、１５００万円位借りていました。

個人事業を廃業して、会社勤めを始めましたが、個人事業をしていた当時の借金が１０００万円近く残っていたため金融機関に自宅土地建物を抵当権実行による競売にされてしまいました。 そこで長島様は、親子間売買により競売取下と債務整理をしようと考え、弁護士法人リーガル東京に相談にきました。

解決の内容

長島様の希望により、親子間売買に融資してくれる銀行に相談しました。 自宅土地建物の最低落札価格が５００万円未満だったので、融資可能金額の５００万円で任意売却に応じてもらうよう、 小林弁護士が交渉しました。

しかし信用金庫がこれに応じてくれなかったので、自己資金がなかった長島様は、親子間売買を断念しました。 その後、長島様の親戚が代わりに購入してもよいと申し入れてきたので、入札期日が迫ったことから、小林弁護士は特定調停を申し立てて、 信用金庫側と交渉しました。信用金庫側に７００万円近い購入金額を提示しましたが、もっと高い代金額でないと駄目だとして、応じてもらえませんでした。

そこで、小林弁護士が競売手続代行をして、競売にて自宅土地建物を親戚名義で落札することができました。

長島様が、別の消費者金融に長期間取引があったことから、同消費者金融から１５０万円位の過払い金を小林弁護士が回収し、弁護士費用や競売保証金等の手続費用に充てられました。

解決事例②　高利消費者金融の担保となった住宅を、相続時精算課税制度を利用し息子に生前贈与した後、息子名義で銀行から低利の借入を消費者金融返済し解決した例

・栃木県在住　・会社員　・三木一郎様（仮名・30代男性）息子

ご相談内容

三木忠様は、住宅担保に高利消費者金融から１０００万円近く借り入れていたほか、信販系と銀行系のカードローンが併せて８００万円以上ありました。

三木忠様の息子一郎様が、父親の借金が多いのと毎月のローン返済が厳しいのを心配し、親子間売買で債務整理したいと考え、三木様親子が、弁護士法人リーガル東京に相談に来ました。

解決の内容

三木様親子は、住宅を他人に売りたくないとして、当初は親子間売買を希望していました。 しかし、小林弁護士は、親子間売買を勧めませんでした。なぜなら、住宅敷地（土地）は、三木忠様が相続で取得した土地なので、借金整理に必要な金額で、かつみなし贈与にならないよう固定資産評価額以上の金額で売買するとなると、代金２０００万円以上で売買しなければならないが、そうなると数百万円もの譲渡税を払うことになるからでした（親子間売買には自宅を処分した場合の３０００万円特別控除の　適用がないのです）。

銀行担当者に相談したところ、不動産購入資金以外の名目で融資できるというので、相続時精算課税制度（２５００万円までの生前贈与について申告を条件に贈与税を賦課しない制度）を利用し、 三木忠様から三木一郎様に住宅（土地建物）を生前贈与するようアドバイスしました。

生前贈与で所有名義を一郎様名義に変更し、一郎様名義で住宅を担保に銀行から１０００万円の低利借入をして、父忠様の債務を整理しました。

なお、多額のカードローンについては、一部カードローン債権者に４００万円位の過払い金があることがわかり、その過払い金を回収してカードローンを整理できました。

解決事例③　老人ホーム入居資金を捻出するためアパートを売買した事例

・東京都在住　・横田様（仮名）　・７０代男性　・無職

ご相談内容

横田様（仮名）は、妻子がなく、都内の自己所有アパートの一部屋で、一人暮らしをしていました。ところが急病により室内で倒れ、たまたま近所の人が異変に気がつき、救急車で都立病院に入院しました。

都立病院では、横田様の担当医より「心身の状況から一人暮らしが難しい。老人ホームへの入居がベスト」とのアドバイスを受けました。横田様はアパートの賃貸管理も難しい状況にありましたので、以前、法律相談をしたことのある弁護士法人リーガル東京に老後のことを相談しました。

解決の内容

弁護士法人リーガル東京では、横田様（仮名）の希望する条件の老人ホームをインターネットで探しました。横田様が気に入った老人ホームは、自己所有アパートに近いエリアでしたが、一時入居金が２０００万円近くで、毎月の施設使用料が月額３０万円以上の高級な老人ホームでした。

横田様は年金収入がありましたが、亡実弟の経営する会社の保証人になり、数千万円の保証債務を支払ったため、貯蓄がありませんでした。

そこでリーガル東京では、アパートの売却を提案し、代金７０００万円位でアパートを購入してくれる買主を見つけました。

横田様は、アパートの売却代金を老後資金として老人ホームに入居し、弁護士法人リーガル東京のサポートにより快適に暮らしています。

解決事例④　競売になった共同住宅を買戻条件付で任意売却した解決事例

・神奈川県在住　・米川様（仮名）・７０代女性　・自営業

ご相談内容

　米川様は、アパート経営をしていましたが、高齢になり心身が弱ったため、アパートローンを滞納し、アパートローンの一括返済を求められました。

どうしてよいか分からないまま放置していたところ、アパートと敷地について、抵当権実行の強制競売が開始されました。

　競売になってから、米川様の息子さんが事情を知り、親子間売買できないか、親子で弁護士法人リーガル東京に相談に来ました。

解決の内容

　リーガル東京では、当初親子間売買の可能性を検討しました。

アパートローン残債務が約５０００万円ありましたが、米川様の息子さんが低収入で借入れるための属性がよくなかったため、５０００万円ものローンを組むことができませんでした。

　そこで一旦米川様のアパートを任意売却することを提案しました。米川様の息子さんが、買い戻しを希望していましたので、リーガル東京が、買戻し条件付でアパートを購入してくれる会社を探しました。

　代金５０００万円での買戻し条件付売買で競売を止めることができ、米川様親子は、ほっとしています。息子さんは数年後に買い戻す予定で、今から計画を練っているようです。

解決事例⑤　夫は自己破産したが、夫婦共有名義のマイホームを処分しなかった事例

・東京都在住　・池田様（仮名）・４０代男性　・自営業

ご相談内容

池田様は、都内で小売店舗を個人経営していました。最初に開店した店舗の売上が順調であったため、銀行借り入れをして２店舗に増やしました。しかし、増やした店舗の売上が伸びず、赤字経営に転落し、さらに借入を増やしてしまいました。

池田様は、自己破産を考えましたが、１０年位前に夫婦共同で購入した自宅マンションは処分したくなかったため、弁護士法人リーガル東京に相談しました。

解決の内容

池田様が弁護士法人リーガル東京に相談した時点で、住宅ローン約３５００万円のほか１０社７０００万円以上の債務がありました。

池田様は、自宅マンションを夫婦共同で購入していて、池田様の共有持分が４分の１、池田様の妻の共有持分が４分の３でしたが、住宅ローンは夫婦の連帯債務でした。

弁護士法人リーガル東京は、池田様の自己破産申立をしましたが、池田様には、自己破産によって住宅ローン返済に障害をきたすような事態になれば、妻の個人再生申立することを提案しました。

池田様の破産管財人は、自宅マンションの時価が抵当債務額を上回ることから、池田様の妻に対し、池田様名義のマンション共有持分を相当額で買い取るよう求めてきました。

しかし池田様の妻には資金的余裕がないため、リーガル東京が破産管財人と交渉し、破産財団に３０万円を支払うことだけで、破産管財人に破産財団の権利を放棄してもらえました。

したがって池田様は、自宅マンション共有持分を処分しなくても済みましたので、従来とおり夫婦で居住しながら、住宅ローンを分割返済しています。

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